ПРИВЕТСТВУЕМ ВАС

НА САЙТЕ КОМПАНИИ

ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ БЕЗОПАСНО

телефон: +7 (343) 384-84-68
  • Жилая недвижимость
  • Коммерческая недвижимость
  • Загородная недвижимость

  • Категория объекта
  • Желаемый район
  • Вид сделки
    Покупка Аренда
  • Тип объекта
    Первичное Вторичное

Консультации специалиста

Это нужно знать!

Что должно быть в договоре долевого участия

 

Управление Госстройнадзора Свердловской области провело плановые проверки компаний, которые заключают с гражданами договор участия в долевом строительстве. Мы уже сообщали, что в результате ряду застройщиков был выдан ряд предписаний об исправлении обнаруженных нарушений. Выяснилось также, что и сами граждане не всегда уделяют должное внимание содержанию договора участия в долевом строительстве. Такая «невнимательность», как опасаются в Госстройнадзоре, может повлечь за собой несоблюдение застройщиком гарантий, предусмотренных 214-м законом. А в худшем случае – даже признание заключенной сделки недействительной.

Рассказывает начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Ирина МЕДВЕДЕВСКИХ.

 

– Закон «Об участии в долевом строительстве…» в ч. 4 ст. 3 перечисляет все существенные условия, которые обязательно должны быть указаны в договоре. Гражданам перед подписанием необходимо проверить, что документ содержит:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (технические характеристики квартиры, площадь, строительный номер квартиры, адрес). Например: 2-комнатная квартира № 5, общей площадью 80 кв. метров в многоквартирном жилом доме по такому-то адресу (город, улица, номер дома).

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (год, месяц и даже число, до которого должен быть подписан акт приема-передачи квартиры).

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Обратите внимание, что если в документе отсутствует хоть одно из этих условий, то по закону (214-ФЗ, ч. 5 ст. 3) такой договор считается незаключенным.

Особое внимание следует обратить на условие о сроке передачи объекта долевого строительства. Если в договоре не установлен конкретный срок завершения строительства, то условие договора о том, что объект долевого строительства будет передан дольщику после завершения строительства (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или в течение определенного периода после этого), не может считаться согласованным.

Дело  в том, что, в соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, срок, установленный сделкой, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Между тем получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является неизбежным событием, оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий лиц, которые могут влиять на наступление определенного события. Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. Поэтому, например, условие в договоре о том, что объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства «в течение двух месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию» нельзя считать согласованным.

Законным считается условие, сформулированное, например, таким образом: «Срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее 01.09.2013 г. Срок передачи объекта участнику долевого строительства – в течение двух месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию».

Обязательно стоит обратить внимание на пункты договора, где описан порядок действий в том случае, если результат технической инвентаризации полученной дольщиком квартиры будет отличаться от того, что указан в договоре.

Если реальная площадь квартиры будет меньше площади, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, то гражданин вправе потребовать от застройщика возврата денежных средств за недостроенные квадратные метры.

В договорах участия в долевом строительстве часто встречаются формулировки о том, что перерасчет стоимости квартиры производится только при расхождении данных более чем на установленные договором проценты или некоторое количество квадратных метров. Например: «Перерасчет стоимости квартиры производится только при расхождении данных фактического учета площади квартиры (по замерам БТИ) с проектными данными, указанными в договоре, более чем на 3 %». Или: «В случае, если общая площадь по результатам технической инвентаризации будет меньше проектных данных более чем на 1,5 кв. метра, то застройщик обязуется возвратить дольщику разницу за каждый недостающий квадратный метр свыше этих 1,5 кв. метров».

Однако такие пункты нарушают права участника долевого строительства как потребителя и в силу ст. 16 закона «О защите прав потребителей» являются недействительными.

В соответствии со статьей 29 закона «О защите прав потребителей», гражданин «в случае обнаружения в выполненной работе (оказанной услуге) недостатков вправе потребовать соразмерного уменьшения цены выполнения работ (оказания услуг)». В случае если общая площадь помещения по результатам замеров БТИ будет меньше площади, предусмотренной договором, застройщику необходимо вручить или направить заказным письмом с уведомлением (с описью вложений) претензию о возврате денежных средств за фактически неполученные квадратные метры.

Требование об уменьшении цены договора должно быть удовлетворено исполнителем в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Если застройщик нарушит этот срок, то будет вынужден в итоге, кроме этой суммы заплатить еще неустойку за каждый день просрочки в размере 3 % от суммы, подлежащей возврату (основание – п. 5 ст. 28 закона «О защите прав потребителей»).

Если дольщик считает, что его права нарушены, он может обратиться с соответствующим заявлением в Управление Госстройнадзора Свердловской области по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 7. Кроме того, на сайте Управления www.ugsnso.ru работает электронная приемная. Управление, в свою очередь, вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участника долевого строительства.

 

 
Покупаем квартиру безопасно.

1.      Подбор. Для начала нужно подобрать квартиру. Для этого определяемся с параметрами приобретаемой квартиры (тип – хрущевка, брежневка…, район, этажность, первичка или вторичка) и начинаем обзванивать подходящие квартиры. При этом не забывайте, что более достоверная информация на сайте уральской палаты недвижимости  www.upn.ru , на прочих сайтах – www.e1.ru, и других – за достоверность информации никто не отвечает, со всеми вытекающими последствиями. Далее определяемся с выбором квартиры.

2.      Предварительный (авансовый договор). После того, как квартира подобрана, ее необходимо авансировать, чтобы она была снята с продажи и готовились документы к сделке. Самое важное : договор заключается с собственником либо его законным представителем – риэлтором, при наличии договора с собственником с соответствующими полномочиями, доверенностью на принятие частичного платежа , либо иным лицом при наличии нотариальной доверенности. В том случае, если договор планируется заключать с агентством, выясняйте репутацию данного агентства в УПН(тел. 367-67-60(61-65). Согласуйте условия сделки: сроки покупки – например, если вы планируете покупать в ипотеку, то на момент заключения предварительного (авансового) договора у вас должно быть одобрение ипотеки банком ( многие начинают смотреть квартиры еще не получив согласие банка на выдачу ипотеки), либо если покупка квартиры обусловлена продажей вашей другой недвижимости – обязательно нужно указать в договоре. Нужно понимать, что в случае невозможности совершения сделки по вашей вине внесенные вами денежные средства не возвращаются: т.е. например, если вы просто не смогли набрать вовремя нужную сумму, ( исключение – действие непреодолимой силы: стихийные бедствия, наводнения…,  в т.ч. отказ банка в выдаче ипотеки – поэтому в договоре обязательно нужно указывать обусловленность приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита), а не ограничиваться объяснением ситуации на словах- в случае необходимости возврата денег это может сыграть принципиальное значение. Далее, смотрим, наличие договора между собственником и агентством ( на продажу либо обмен), его срок, доверенность на принятие частичного платежа, правоустанавливающие документы на объект( договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации…), смотрим текст договора, по которому вносите деньги, по которому агентство обязуется совершить действия по продаже – снять с рекламы, подготовить документы, организовать сделку и т.д., вы – явиться в согласованное время и оплатить стоимость квартиры. Типовые формы договоров размещены на сайте УПН в разделе «для профессионалов». При заключения договора с агентством подъезжайте в офис ( не делайте это в машине – такие случаи были) ознакомьтесь с документами на предприятие ( чаще всего это ООО – от его имени выступает директор, иное лицо на основании доверенности либо ИП, который и является директором либо иное лицо по доверенности)  выясните, кто будет подписывать договор со стороны агентства (обычно это директор), если иное лицо –требуйте доверенность, которая должна содержать полномочия в т.ч. по подписанию договоров, принятию аванса, – в противном случае вы рискуете заключить договор с обычным частным лицом, которое может являться хоть и риэлтором, но действовать от своего имени, в итоге повышенный риск потери денег в случае невозможности совершения сделки: с агентства легче забрать деньги в досудебном порядке  – есть рычаги воздействия через УПН. Согласовав все условия сделки – сроки, цену, ответственность, порядок оплаты. срок освобождения, перечень дополнительно передаваемого оборудования ( например, кухонный гарнитур, шкаф и т.д.), условия приобретения ( ипотека, продажа своей недвижимости) подписываете договор, убедившись, что со стороны агентства его подписывает полномочное лицо, с печатью на договоре и приложениях к нему ( цена объекта и т.д.), расписка в получении денег с поручительством предприятия на возврат денег при наличии законных оснований. Размер предоплаты составляет в среднем 50 000 рублей.

     В случае приобретения квартиры у частного лица переговоры осуществляются только с собственником объекта, т.к. распоряжаться любым имуществом ( в т.ч. и недвижимостью ) может только собственник.. И если выясняется, что вы общаетесь не с собственником, выясняйте, как с ним можно связаться. Помимо собственника имуществом может распоряжаться любое иное лицо (совершеннолетнее и дееспособное), уполномоченное им, на основании доверенности, удостоверенной нотариусом, в которой указываются полномочия представителя собственника (очень часто выдают доверенности только на сбор документов – на основании такой доверенности нельзя продать квартиру и заключать с таким представителем предварительный (авансовый) договор  – бессмысленно, т.к. он недействителен; это имеет смысл в том случае, если имеет место т.н. генеральная доверенность, т.е. доверенность с правом продажи квартиры и получения денег либо доверенность на право заключения предварительного договора, получения предоплаты). Кроме того, необходимо обращать внимание ( помимо того, от кого кому выдана доверенность) на нотариуса, удостоверившего доверенность, срок доверенности ( если срок доверенности истек – она недействительна) и крайне важно выяснять причину, по которой продажа осуществляется по доверенности ( т.к. очень часто такой способ продажи используется мошенниками, хотя может быть и объективная причина – болезнь, престарелый возраст, отсутствие свободного времени у собственника, в любом случае необходимо встретиться с собственником, чтобы удостовериться в серьезности его намерений). При заключении договора с частным лицом указываем все существенные условия сделки в письменном виде (см. выше). Необходимо помнить также о риске невозможности возврата денег в случае отказа последнего от сделки (именно по этой причине агентства при покупке квартиры у частного лица ограничиваются предварительным договором без предоплаты либо с минимальной предоплатой (до 20 000 рублей). Варианты предоплаты : аванс и задаток. Аванс – частичный платеж, в случае невозможности совершения сделки он возвращается в любом случае ( покупателю аванс выгоднее – может в любой момент забрать деньги) Задаток – двухстороння ответственность, покупатель в случае отказа от сделки теряет деньги,  в случае невозможности совершения сделки по вине продавца- возвращает в двойном размере. Если сторонами не определено иное, предоплата считается авансом. В агентство деньги вносятся с ответственностью покупателя в случае отказа от сделки – деньги удерживаются, хотя и по сегодняшний день встречаются  договора, по которым можно вернуть деньги в судебном порядке ( удержание денег в виде штрафа, неустойки – незаконно, удержание в виде вознаграждения за фактически выполненную работу- обоснованно и по закону). Срок, на который заключается договор, различен – от недели до месяца  и зависит от ситуации у покупателя ( например, если ипотека, то нужно время на предоставление дополнительных документов в банк и их рассмотрение – до месяца, если наличка то быстро,) у продавца- ( если обмен, то необходимо подобрать вариант встречной покупки – до месяца)

3.      Подготовка документов. Документы, необходимые для сделки:

-Правоустанавливающие :

- договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону (в том случае, когда отсутствует завещание, удостоверенное нотариусом) либо свидетельство о праве на наследство по завещанию (когда есть завещание, удостоверенное нотариусом), справка о выплате паевого взноса – в кооперативной квартире, договор долевого участия , решение суда. Свидетельство о государственной регистрации права стали выдавать с августа 2000 года.

               - Кадастровый паспорт (бессрочный, необязателен при наличии регистрации права в Росреестре)

              - Справка с паспортного стола формы 40 об отсутствии зарегистрированных лиц ( подтверждает отсутствие лиц, обладающих правом пользования квартирой – читаем ее внимательно : на момент сделки все должны быть выписаны - были случаи, когда покупали квартиры с зарегистрированными лицами, т.к. всего лишь невнимательно читали договор и справку. Присутствуйте на получении справки в паспортном столе – если у вас сомнения в ее подлинности.

              - Согласие супруга на продажу в нотариальной форме ( в случае если недвижимость была приобретена в период брака в результате возмездной сделки). Очень важный момент, т.к. в противном случае сделка становится оспоримой и возможно будет признана недействительной.

               - согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных собственников). Продажа в данном случае возможна при условии одновременного наделения долей лица(находящегося под опекой или попечительством) в праве собственности на другую квартиру в размере, не менее, чем в продаваемой квартире.

               - в случае продажи представителем – доверенность ( не забываем о рисках, связанных с доверенностью- она может быть отозвана уже на следующий день после ее выдачи- недействительна, договор- недействителен, поэтому уточняйте через нотариуса, нотариальную палату – не отозвана ли доверенность.  Другой вариант – доверенность не отозвана, но утратила силу в связи со смертью доверителя, о которой не знают стороны (либо знает представитель, но сознательно идет на такую сделку) – сделка недействительна.

               - паспорта сторон сделки - совершеннолетних, несовершеннолетних (до 14 лет), у малолетних – свидетельство о рождении ( паспорта подлежат замене в 20 и 45 лет – иначе он недействителен – сделка невозможна)

                - свидетельство о заключении(расторжении) брака при необходимости ( для подтверждения факта заключения, расторжения брака)

                - справка с Росреестра о зарегистрированных правах, обременениях, ограничениях- нужно понимать, что информация по объекту актуальна на момент выдачи, но  может меняться каждый день: сегодня объект «чистый», а завтра он уже под арестом, в залоге и т.д.

В каждом случае пакет документов по квартире индивидуален- зависит от правоустанавливающего документа.

4.      Сделка

Перед выходом на сделку стороны согласовывают день, время, порядок расчета. За день до сделки рекомендую повторно осмотреть квартиру- есть недобросовестные продавцы, которые выносят из квартиры предметы, которые должны оставаться(выключатели, сантехника, газ. или электроплита и т.д., в этом случае вы удерживаете на сделке сумму, соответствующую стоимости вынесенного имущества). Основные риски при совершении сделки ложатся на покупателя – в абсолютном большинстве случаев расчеты между сторонами осуществляются в момент подписания договора купли-продажи. При этом подписание договора не влечет немедленный переход права собственности от продавца к покупателю (т.е. формально продавец сохраняет еще за собой право собственности в течение некоторого времени) – в соответствии с действующим законодательством право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права – т.е. через 20 дней, если сделка в простой письменной форме, если ипотека(приобретение с использованием ипотечного кредита банка)- 5 дней, нотариальная форма-10 дней, т.е. деньги за квартиру вы отдали, а собственником еще не стали. Основной риск в данном случае – приостановка, отказ в регистрации права по различным основаниям – например, отказ собственника от сделки путем написания заявления в Росреестр о приостановке регистрации права по какому-либо основанию ( рассчитались не полностью, заставили подписать, дешево продаю и т.д.), неполный, некорректный пакет документов по объекту, ненадлежащее лицо на сделке, наложение ареста, запрета на совершение сделок с объектом в процессе регистрации и т.д. в данном случае рекомендуется также написать заявление о приостановке регистрации права сроком до 3 месяцев и решать проблемы по существу – договориться с собственником, предоставить необходимые документы и т.д.) Поэтому чтобы снизить риски в идеале передавать деньги лучше после регистрации права, однако такая схема расчета неинтересна продавцу в абсолютном большинстве случаев. Можно предложить продавцу расчет с использованием сейфинга- деньги за квартиру закладываются в банковскую ячейку в день сделки, у сторон сделки – ограниченный доступ к деньгам: продавец может забрать деньги только после получения свидетельства о государственной регистрации права покупателем , а покупатель возвращает себе деньги обратно в случае отсутствия регистрации права в установленные сроки( но здесь проблема – сроки регистрации : простая письменная форма 20 дней – вряд ли вам пойдут навстречу, т.к. продавец получит деньги лишь через 20 дней) Другой вариант: предлагайте продавцу минимальную сумму – от 10 % от стоимости при подписании договора, остальное – после регистрации, здесь нюанс, далеко не каждый продавец согласится ждать еще 20 дней, чтобы получить остаток денег, поэтому законный способ для ускорения регистрации до 5 дней – залог в пользу продавца, однако, в том случае, если вы рассчитаетесь с продавцом, а он не напишет заявление на снятие залога – попадаете уже вы, т.к. квартира остается у него в залоге – без его согласия вы ничего сделать не можете с квартирой. Главный принцип – минимизируйте свои риски путем уменьшения ( по- возможности) передаваемых денег продавцу, тщательной проверки документов по объекту, а также изучая личность продавца(добросовестность, наличие задолженности перед третьими лицами, чтобы исключить возможность наложения ареста, запрета на совершение сделок с объектом в процессе регистрации)

 

 

Задать вопрос